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恒大新房“包退”給我們的啟示

  地產圈近期非常的“熱鬧”，超預期的重磅刺激政策“3·30”新政余音未了，借助于政策效應，一線品牌房企也開始“推銷”自己。先是保利以重磅吸引眼球的手法——“俺是個P”打前哨，高調推出轉型的“5P”戰(zhàn)略，宣布向綠色建筑、養(yǎng)老地產、海外地產、地產APP和社區(qū)O2O平臺等5個方向轉型；接著是恒大宣布自4月16日起，恒大地產全國樓盤“包退”；然后又有萬科總裁郁亮簽署《萬科內部創(chuàng)業(yè)管理辦法》，鼓勵內部員工離職創(chuàng)業(yè)。越熱鬧，越顯得這個行業(yè)未來不甚樂觀。

    在“供應過剩”、“去庫存”、“轉型突圍”新主題下，住房已從投資品徹底轉變?yōu)橄M品了，必須“踐行民生地產經營理念”；在房屋品質和公共配套上下工夫，是房企贏得未來核心競爭力的關鍵；房地產市場正從賣方市場向買方市場轉變，房產企業(yè)需盡快重樹企業(yè)形象。

此次，恒大高調宣布旗下所有的房子在入伙前“包退”，非常具有爆炸性和震憾性。也是對于未來房屋品質和公共配套的承諾：如果對恒大承諾的房屋品質和公共配套不滿意，可以無理由退房。言下之意，恒大的房子在品質和公共配套上“沒得說”，購房者盡可貨比三家，放心去買。“讓買恒大房的老百姓買得放心、買得稱心、買得高興”。在房屋品質和公共配套上“下工夫”，這是房企未來核心競爭力的關鍵，這也是房子“無理由包退”給未來房地產行業(yè)帶來的第一個啟示。

    但凡消費品，若質量和服務承諾不佳，消費者都可退貨或換貨。但是，消費者支付首付購買房屋時，房子都還在建設中，有的甚至只有圖紙。房子未來到底是什么樣子，購房者只能從開發(fā)商描繪的天花亂墜的廣告中獲知。因此，過去10多年，房地產領域貨不對板、虛假宣傳的現(xiàn)象非常普遍，甚至成了業(yè)內的潛規(guī)則。由于房價上漲較快，買房后的增值收益明顯，房子的投資品屬性甚至多過消費品屬性，買房者往往對于貨不對板和虛假宣傳的現(xiàn)象也不過多追究。畢竟，買了房都成為資產擁有者，享受了資產增值收益。即便一些商品房出現(xiàn)了嚴重質量問題、相關承諾沒有落實的樓盤，也沒有退房，多數(shù)不了了之。

當然，退房涉及銀行貸款。如在交房前，購房者的貸款往往已償還了兩年左右，而按揭貸款先償還的是利息。如果要退房，購房者的利息支出如何挽回，是個大問題。即便恒大承諾“包退”，銀行一定不愿意退還貸款利息。另外，退房還涉及購房者繳納的稅收、物業(yè)維修基金怎么退的問題，恒大還要與政府稅務部門、物業(yè)公司等協(xié)調好。盡管處理起來沒那么簡單，能不能退、怎么退、損失怎么處理、程序怎么走等，恒大還沒有給出明確的說法，多數(shù)人因而對此不無懷疑。但房企能承諾“包退”，對未來行業(yè)演變的導向性揭示卻再也明確不過了。

 盡管絕大多數(shù)人認為，“包退”這一非常吸引眼球的手法重在營銷，而且恒大絕大部分在售項目位于去庫存的重災區(qū)——三四線城市，50%左右的土地儲備也在三四線城市，需要此類營銷手段。但事件本身告訴我們，房子已從投資品徹底轉變?yōu)橄M品了。 

  而今，各地新樓供應嚴重過剩，目前全國大約有13.6萬家房地產企業(yè)，每1萬人就有一家房地產企業(yè)。未來，哪家房企能提供滿足老百姓消費需求的房子，才有望在競爭中領先一個身位。這就是為什么，龍頭萬科要向城市綜合配套服務運營商轉變的緣故。以往，在相關公共配套設施還未見到影子的時候，一排排新房已密密麻麻地先行一步建起來的現(xiàn)象極為普遍，大家也早就習以為常。但是，未來房子的價值究竟如何，是否會贏得購房人的青睞，就不能不單單取決于公共配套能否到位了。這是房企未來轉型和獲得市場機會的唯一途徑。

恒大做出“無理由”退房的承諾，不回避會出現(xiàn)的“房鬧”，因而這事實上是在重樹房企的形象，標志著房地產市場從過去的賣方市場向買方市場轉變，這是對未來房地產行業(yè)的又一個啟示。

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